FII de tijolo: dono de imóvel de verdade
Um FII de tijolo é dono direto de imóveis físicos — galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas (prédios de escritório), agências bancárias, hospitais, entre outros. A receita do fundo vem majoritariamente do aluguel pago pelos inquilinos desses imóveis, repassado aos cotistas como rendimento mensal.
Riscos predominantes: vacância (imóvel sem inquilino, sem gerar aluguel), inadimplência de locatário, desvalorização do imóvel, concentração num único ativo ou inquilino (um FII com um único galpão alugado pra uma única empresa é bem mais arriscado do que um FII diversificado em dezenas de imóveis e inquilinos).
FII de papel: dono de dívida imobiliária
Um FII de papel não é dono de imóveis — ele investe em títulos de crédito imobiliário, principalmente CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são, na prática, empréstimos com garantia imobiliária. A receita do fundo vem dos juros pagos por esses títulos, geralmente indexados a CDI, IPCA ou IGP-M.
Riscos predominantes: risco de crédito (o devedor do CRI não pagar), risco de marcação a mercado (o valor dos títulos oscila com a curva de juros, o que pode fazer a cota do fundo variar mesmo sem nenhum problema de crédito real), e concentração em poucos devedores/operações.
Rendimento: o que muda na prática
FIIs de papel indexados a CDI ou IPCA+ tendem a ter rendimento mais estável e previsível mês a mês, acompanhando de perto a taxa de juros vigente — quando a Selic sobe, o rendimento desses fundos tende a subir também. Já FIIs de tijolo dependem mais do ciclo do mercado imobiliário local (oferta e demanda por metro quadrado na região onde os imóveis estão), sendo menos diretamente ligados à taxa de juros no curto prazo — embora juros altos também encareçam financiamento imobiliário e possam esfriar o setor.
Existe um terceiro tipo: FII híbrido
Alguns fundos combinam as duas estratégias — parte em imóveis físicos, parte em papéis — buscando diversificar entre os dois perfis de risco. E ainda há FIIs de fundo de fundos (FOF), que investem em cotas de outros FIIs em vez de ativos diretamente.
Qual é "melhor"?
Não existe resposta universal — depende do seu objetivo. Quem busca renda mais estável e previsível, ligada à taxa de juros, tende a olhar mais pra FIIs de papel. Quem busca exposição ao mercado imobiliário físico e potencial de valorização de longo prazo do patrimônio (além do aluguel), tende a olhar mais pra FIIs de tijolo. Uma carteira diversificada costuma combinar os dois perfis.